万科入股的番禺加速改革能否挽救一度负债的怡和地产?


时间:2021-06-02  来源:  作者:  点击次数:


原标题:万科入股的番禺旧制改革能否加快,挽救一度负债的怡和地产?

被搁置多年的番禺大石老街改造终于加速。

近日,广州市住房和城乡建设局发布了番禺2021年第四批“三旧”改造地块动态调整结果预核准公示。

图片来源:广州市住房和城乡建设局

图片来源:广州市住房和城乡建设局已纳入番禺大石1.7的地块。地块位于番禺大石街迎宾路354号。装修类型为旧厂房,权属信息为广州启友房地产开发有限公司(以下简称“启友房地产”)。

奇友地产是一家可以涉及很多故事的公司。它与曾经袭击广州城市的房地产公司怡和地产、知名房地产公司万科有着千丝万缕的联系。

旧改革的背后

怡和地产多年来一直左右为难

2013年,怡和地产成立了一家经营房地产市场的子公司,名为奇友地产,注册地为番禺大石街永口村。

2016年,万科通过深圳市万海奇友投资有限公司持有奇友地产55%的股份.所以不难理解,奇友地产是怡和地产和万科的合资企业。就怡和地产的发展而言,这种股权转让有些勉强。

怡和地产是广州老牌房地产企业。1992年,怡和地产在广州成立,专注于开发特色奢侈品。

颐和别墅是广州第一个拥有业主私人山顶公园的住宅项目,是颐和地产的作品,在地产界享有盛誉。这个楼盘叫“白云山景观楼盘”,有湖,有高尔夫球场,有风景。

这是怡和地产在广州最重要的项目,也是怡和地产的亮点。因此,市场已经将怡和地产贴上了“奢侈品专家”的标签。

2002年后,尝到市场甜头的怡和地产开始实施激进的扩张战略。据了解,怡和地产在鼎盛时期在全国有30多个项目,包括“怡和高尔夫庄园”、“怡和景观”、“怡和城宅”等。涉及酒店、装修、养老地产、教育、房屋租赁等诸多业务。

但也为怡和地产从此负债埋下了隐患。

据一位非常熟悉怡和地产的知情人士透露,“在资金紧张的时候,(怡和地产)对外贷款的最高年化利息高达40%。其实很多高息贷款的资金都是从小机构借的,年化利率40%,甚至可能一年就反本。"

终于在2016年,有消息传出,怡和地产陷入债务危机,此后债务状况长期没有缓解。

在巨大的债务压力下,怡和地产选择出售其优质项目,包括将番禺大石群贤路旧房改造项目60%的股权转让给万科。

图片来源:天眼查

图片来源:天眼查,但是由于自身债务问题,怡和地产出售的很多项目都没有太大进展,怡和地产的运营也很不理想。

2019年6月,怡和地产收入大幅下滑93.33%,归属于母亲的净利润同比下滑203.28%。6月末,货币资金仅2.92亿元,负债总额约135.7亿元,资产负债率约72%。

同年9月,怡和地产首次爆债违约。根据怡和地产的公告,由于流动性恶化,公司未能按时支付“17怡和01”和“17怡和04”的债券利息和本金,构成实质性违约。

然后在2019年12月,怡和地产在官网发布了《关于收到证监局警示函及债务偿还情况的说明》,称到目前为止,警示函中的债务大部分已经结清,——已经还清,部分已经还本,部分已经达成和解。

s-style="font-L">不过,自此之后,颐和地产在市场上如同消失了一般,消息甚少。

此次,番禺旧改地块项目公开调整入库,对颐和地产和万科来说,都是一个考验。

市场称,在万科的强力支持下,颐和地产有希望与其一起盘活番禺旧改项目。

但不管如何,这是颐和地产沉寂2年后首次出现在大众眼前,与万科的联合合作仍然是期待的。

临近两大核心地铁线

项目位置优越

此次规划的迎宾路旧厂房旧改,不但是外界对颐和地产的新期待,也是番禺的重点改造项目之一。

根据番禺区城乡更新总体规划(2015-2035)指示,2035年之前番禺要完成40个旧厂改造。那么,可以想象,未来番禺旧厂房改造会迎来加速期。

图片来源:番禺区城乡更新总体规划图片来源:番禺区城乡更新总体规划

从地理位置上看,迎宾路旧厂房旧改的位置相当优越,位于番禺大石迎宾路,临近广州最繁华的地铁3号线和连通广州南站的7号线。

3号线主要是连接天河与番禺的线路,途径广州多个核心区域,比如旅游圣地广州塔、CBD珠江新城、商业中心体育西路和文旅大IP汉溪长隆。

此外,汉溪长隆地铁站作为3号线和7号线的交汇点,去往番禺南村万博CBD与广州南站都较为方便。这也是万科为什么重视番禺旧改项目的重要原因之一。

图片来源:链家网图片来源:链家网

但就片区情况来看,目前的大石片区的面貌还是以城中村为主——密集的握手楼,脏乱差的环境,是外人对大石的印象。

图片来源:界面楼市广州拍摄图片来源:界面楼市广州拍摄图片来源:界面楼市广州拍摄图片来源:界面楼市广州拍摄

这里分布着大量的居民自住楼,所以租赁市场挺巨大的,成千上万广漂的年轻人聚集在此暂时安家,而商品住宅则较少,缺乏成熟的居住配套。

总体来看,大石作为番禺通往广州中心的重要通道,区域房产自然价值不菲,但需要考虑的是,目前大石主要还是以城与村的融合为主,短期来看,楼市较番禺整体板块弱,但长期来说,随着大石旧改加速,未来可能会迎来新的突破点。

目前,迎宾路旧厂房旧改项目周边区域楼盘较少,广地花园、藏珑府一手住宅均价已达4万/㎡。

数据来源:贝壳找房

数据来源:贝壳找房

二手房方面,藏珑府暂无房源出售,而广地花园的二手房均价大约2.6万㎡,相比之下,价格较新房便宜。地铁上盖的新月明珠花园均价则达到3.6万/㎡。

数据来源:贝壳找房

数据来源:贝壳找房

在住宅项目稀少的情况下,万科与颐和地产联合打造的迎宾路的旧改项目如果成功建成,那么未来的需求也将会得到释放。


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