第四季度房地产市场预计将继续调整


时间:2019-10-30  来源:  作者:  点击次数:


第四季度,房地产市场预计将继续调整“房价将进一步下跌”。自今年年初以来,随着融资窗口的收紧和抵押贷款制度改革等监管措施的出台,国内房地产市场已变得越来越正常。此外,最近的"金、九、银、十"房地产市场得到了温和的回应。业内人士预计,在供需摇摆的情况下,第四季度市场规模的调整将略有扩大,房价的上涨预计将进一步下跌。

房地产市场“九金十银”消退

2019年第三季度房地产供给侧改革取得关键进展。在此期间,集体经营性建设用地进入市场在法律和税收机制层面得到确认,国有建设用地二级市场配置渠道进一步开放。同时,房地产市场的总体政策基调如下:房地产不会被用作刺激经济的短期手段,将努力防范房地产金融风险。

在这种影响下,第三季度重点城市商住楼成交量同比调整,价格环比涨幅稳定在较低区间。土地市场上土地销售速度的放缓导致了交易规模的下降。住宅用地销售平均价格环比下降,土地周转率上升,平均地价下降,土地拍卖热明显下降。

事实上,今年以来,各重点城市的新房成交量每季度同比下降,尤其是“金九”楼市明显不足。中国指数研究所的统计数据显示,2019年前三个季度,50个有代表性城市的商品住宅平均月营业额在2015年下降到相同水平。

据该中学相关负责人分析,自第三季度以来,政策环境变得更加严格,买家有强烈的观望情绪。此外,今年3月和4月一级和二级市场的回升导致后续需求释放不足,市场调整压力加大。第三季度,代表性城市50栋商品住宅的月平均成交量同比下降1.8%,较第二季度略有上升,重点城市的成交量8月至9月有所下降。

从不同层次的城市来看,今年第三季度一、三线代表性城市的营业额规模同比下降。2019年1月至9月,一线城市商品住宅平均月周转面积为57万平方米。自第三季度以来,市场进行了调整,月平均成交量为58万平方米,同比下降8.1%。第二层代表一个城市,第三季度平均月营业额为89万平方米,同比增长0.3%,整体营业额趋于稳定。三级代表城市第三季度平均月营业额约为33万平方米,同比下降约6%。“中学”的相关官员表示,今年3月至4月,市场出现短暂反弹。一级和二级市场被压抑的需求明显得到释放。自5月份以来,进入市场的需求速度放缓。此外,自第三季度以来,监管机构一直在房地产市场的金融部门发出密集的噪音。加强了对购房者和企业信贷的监管。市场调整的压力加大了。第三季度,重点城市商品住宅周转面积同比下降,降幅较第二季度有所扩大。

根据去年10月以来两周的住宅市场成交量,一些行业分析师表示,9月份的数据显示,主要城市的新房和二手房成交量有所下降。在监管政策的严格控制下,“九金十银”不再是房地产营销的“灵丹妙药”。

金融监管政策将继续收紧和稳定。

最近,南京六合区、天津、三亚和北京燕郊都有放宽购房限制的消息。对此,易居研究所智库中心研究主任严跃进认为,这进一步说明了一些城市,特别是郊区市场放松采购限制的方向,也是城市政策实施的重要体现。

阎跃进告诉记者,南京的放松尤其积极。首先,在第四季度,我们需要积极降低价格和促进销售。尤其是,库存移除的压力开始增加。住房企业此时需要积极开展项目销售。稍微放松各地的限制也将有助于实现积极的流动。其次,放松也需要条件。目前,放松应该针对特定群体和特定地区,这也有利于在随后的房地产市场积极交易,并防止房价过度上涨。第三,如果未来其他地方存在库存压力和销售压力,不排除适当放松限制的可能性。

自今年年初以来,各城市的房地产市场经历了频繁的波动和日益分化。一月份的一个城市、一个市场和一个市场,尤其是目前的房地产市场和城市交易,已经明显下降。一些城市的库存风险再次浮出水面,并呈上升趋势。一些城市市场仍然繁荣,一些项目仍然可以开放,供求矛盾仍然突出。

"在这样的市场背景下,预计第四季度,各城市将继续对收入和支出进行微调控制,并将加强实施。"克里房地产研究中心的一名分析师指出,“逐个城市的政策”正在不断得到加强。

总体而言,热门城市的监管政策往往选择进一步升级。例如,苏州将再次升级。未注册的家庭将在苏州、昆山和太仓购买他们的第一套公寓。他们将不得不在三年内支付两年或更长时间的社会保险。新房和二手房的限制销售区域将扩大到苏州。由于近期房价大幅上涨,大连和洛阳也出台了更加严格的“价格限制”。

然而,业内普遍认为,房地产信贷政策将适度收紧,并担心将实施窗口指导。自2019年第三季度以来,房地产行业的财务控制明显收紧。上述克里分析师表示,“一方面,住房企业融资收紧已成为常态,并呈上升趋势。全面收紧银行、信托、海外债券等融资工具,严格控制非法资金流入房地产市场。另一方面,住房抵押贷款业务大幅萎缩,短期抵押贷款利率可能继续上调。当然,不同的城市会有不同的住房信贷政策,那些房价上涨压力大的热门城市应该有更高的加息率。”

展望2019年第四季度,中学还认为,房地产行业的管理政策仍将以“不将房地产作为短期经济刺激”为基础。其中,在调控过程中的财政政策将在今年全年持续,并将在第四季度继续得到遵守。金融监管政策的基调将保持严格稳定,并从中央政府逐渐向地方政府靠拢。

房价上涨可能会进一步下跌。

根据中学的分析,各种货币政策工具在近期继续努力,进一步开放货币传导机制,同时保持合理充足的流动性。就房地产市场而言,监管部门多次就房地产市场的金融部门发表意见。在推进广义信贷政策的同时,应严格防止资金非法流入房地产行业。企业内外融资渠道收紧,房地产企业金融部门压力明显加大。

基于此,在行业金融监管力度加大、融资渠道狭窄、销售收入支持不足的背景下,第四季度住房企业的资金压力将进一步凸显,这将进一步影响住房企业启动投资的积极性。预计国家房地产开发投资和新建筑面积的增速将继续放缓。

从价格角度来看,根据中国房地产指标体系中100个城市的全样本调查数据,今年以来,100个城市的住宅价格整体表现稳定,各季度累计涨幅较去年同期收窄。据该中学的分析和预测,“但考虑到近期住宅企业积极的营销势头,第四季度房价上涨可能会进一步回落。”

具体来说,由于市场上高价项目集中等结构性因素,今年商品房销售价格保持快速上涨。进入第四季度,年度业绩压力和资金压力的增加将进一步加大住房企业的促销力度,加快资金的销售回报,价格上涨预计将继续回落。另一方面,由于前期需求透支,后期增长缓慢,三线四线城市将继续调整。与此同时,随着市场环境收紧和需求释放放缓,一线和二线城市的市场规模也将面临一定的调整压力。第四季度整体市场将面临压力。

从企业的角度来看,业内人士认为,在第四季度“不炒房”政策下,住房企业的增长率将趋于稳步上升。特别是,面对融资端监管的收紧和住房企业短期债务压力的增加,住房企业将更多地依靠销售收入来补充资本链。未来,他们将需要加快销售和销售,以促进现金提取。

“我们预计第四季度住房企业的总体供应量将会增加,市场营销力度将会加强,尽管目前的金银水平比往年有所下降。”上述克里分析师表示,“在销售压力和项目整体恶化率下降的背景下,住宅企业也将在第四季度积极加大营销力度。更多持观望态度的房地产企业将选择以价换量,通过降价促销攫取业绩,加速项目去工业化。”


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