深圳“中介改革”背后:9个月关店642家,不吃差价怎么活下去?


时间:2021-11-24  来源:  作者:  点击次数:


中介关店潮调查

《中国新闻周刊》记者/杨志杰

2021年11月22日发布,第1021期,《中国新闻周刊》

在深圳市福田区百花三路,一家房地产店的玻璃门上贴着一张转租通知。20多平米的办公区空无一人,只有两名房产中介闲着,默默浏览电脑,等待关门倒计时。

过去四个月,这家店没有二手房交易,只有一些零散的租客名单。一位经纪人告诉《中国新闻周刊》,一年前,他有十几个同事,今年有一半辞职了。他们有的回到家乡,有的转行卖新房和写字楼,或者干脆转行做其他销售。没有营业额,每月接近4万元的房租和水电费都成了沉重的负担。为了省钱,这家当地的小中介决定把这家店和其他店合并。

这不是唯一一家被关闭的房屋中介机构。在这条只有300米左右长的路上,高峰时期有七八家中介店,几百家房产中介,现在只剩下三四家大型连锁代理商。位于深圳市百花区的百花山路,被誉为深圳“最强学区”。它是对房地产政策变化最敏感,也是观察深圳楼市的窗口之一。今年前9个月,深圳已有642家中介门店关停。截至10月,深圳二手房成交量已连续6个月下滑,9月成交1635套,创下近12年来的历史新低。

类似的故事在广州、东莞、杭州、宁波、成都、厦门、济南等城市上演。中国房地产市场正在进入存量时代,尤其是一线城市,二手房已经占到市场交易的70%以上。今年,对二手房交易的密集监管释放了新的信号。有评论指出,房地产调控从过去以新建商品房为主,逐渐发展为二手房调控,“二手房市场正在成为房地产调控的主战场”。

关店潮只是刚开始

王丰(化名)是深圳市百花区的一名高级房地产经纪人。从业15年,经历了深圳房地产几次低迷、——2008年金融危机、2011年二手房评估价转让新税收政策、2016年“深圳八条”、2020年“715”新政。但在他看来,今年的调控是“历史上对二手房和房产中介影响最大的一次,接近洗牌,洪水将至”。

2月前,房产中介在百花区推广单一业务并不难。百花区位于深圳市福田区。它是方形的,大约1平方公里,靠近华强北商业街。大多数社区都建在华强北最辉煌的千年。设施老旧,但周边是深圳中考成绩最好的梨园小学、百花小学、实验小学、深圳实验中学所在地。除此之外,还有6所幼儿园,是深圳“最强学区”。优质教育的“一站式”组合吸引着深圳家长花上千万挤进这15个花园社区。

去年,深圳的房地产市场很热,王丰记得在最大的一个月里,该地区售出了70或80套房子。当时网上几乎没有上市的房子,他只好翻找老客户的联系方式,问要不要一套一套的卖。

但从今年2月开始,深圳房产中介的好日子就被叫停了。2月8日,深圳市住房和城乡建设局发布《关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》,公布了3595个小区的参考价格。参考价是以过去一年楼市的网上价格为基础,通过调查实际市场交易情况,综合分析、评估计算而形成的。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王峰表示,过去一年,二手房地产价格有62%与网上价格一致,过去一年有10%的房地产价格没有卖出,27%的市场价格严重背离

百花区房价严重偏离参考价27%。去年11月,国城花园一套44平米的带实验小学、实验中学学位的房间,以1218万元成交,均价27.68万元/平米,目前政府给出的参考价为13.1万元/平米。第二名是天儿花园的房价。去年12月均价18 ~ 22万元/平方米,政府参考价12万元/平方米。

二手房指导价虽然不是强制性的,但却是银行用这个数据作为放贷的参考数据,开始震慑人为抬高的二手房交易。中介王丰解释,以南天儿花园89平米为例,如果业主坚持20万元/平米不议价,买受人只能按参考价借款,首付款将增加712万元。

对于价格严重偏离参考价的二手房,提高成交门槛,成交量大幅下降。据乐嘉统计,2021年2-7月,福田区香蜜湖片区、福田区百花片区、南山粤海片区、宝安新安片区、龙华智敏深高北区6所名校房屋成交量大幅下滑。1月份交易量同比增长58%。3-7月,交易量同比下降50%以上。深圳二手房成交量也在下降。1月份,在线订阅量仍有8971套,低于3月份的门槛,只有4869套。今年6月,在线订阅数量已降至3216套。

这几乎切断了房地产经纪人的生计。王丰介绍,最近百花区每个月卖5~10套房子,这一带有几十家中介店,有600多家中介。在过去的四个月里,依靠多年积累的客户介绍资源,王丰只卖出了一套房子。“新入职或从业三四年的中介,没有个人资源,肯定活不下去。许多人辞职去送快递、打点滴或卖保险。”

该片区二手房交易有较大影响。摄影/本刊记者杨智杰" src="http://i2.chinanews.com.cn/simg/cmshd/2021/11/24/22f638dfeb224c01a97e5e52db517623.jpg" style="border:px solid #000000" title="深圳福田区百花小学所在的百花片区是深圳“最强学区”,15个花园小区中最高时某小区小户型房价超过30万元/平方米。2021年深圳二手住房成交参考价以及拟出台的学区政策,对该片区二手房交易有较大影响。摄影/本刊记者杨智杰" />